Opini: Pemerintah Diam, Pengembang Main Aman, Warga Jadi Korban
Membeli rumah hari ini bukan perkara mudah. Harga tanah naik, harga bangunan ikut naik, sementara kemampuan ekonomi sebagian masyarakat tidak selalu bergerak secepat itu. Di tengah situasi tersebut, tanah kapling kemudian muncul sebagai pilihan yang dianggap lebih realistis.
Logikanya sederhana: beli tanah sekarang, bangun rumah nanti sesuai kemampuan.
Banyak orang akhirnya mengambil jalan itu. Ada buruh yang menyisihkan upahnya sedikit demi sedikit. Ada pegawai yang memotong pengeluaran bulanan. Ada pedagang yang mengumpulkan keuntungan pelan-pelan. Ada pula perantau yang pulang dengan satu harapan sederhana: punya rumah sendiri.
Lalu mulailah cerita yang bagi sebagian orang terasa seperti langkah menuju masa depan.
Calon pembeli datang ke lokasi. Patok tanah sudah berdiri. Jalan kecil sudah dibuka. Spanduk besar dipasang di pinggir jalan.
“Kapling siap bangun.”
“Legalitas aman.”
“AJB langsung jadi.”
“Cicilan ringan.”
“Investasi menjanjikan.”
Orang kemudian percaya. Mereka mulai membayar cicilan. Ada yang satu tahun, ada yang dua tahun, ada yang lebih lama.
Setelah lunas, perjuangan belum berhenti. Mereka mulai menabung lagi untuk membangun rumah.
Ada yang memulai dari pondasi. Ada yang memasang dinding lebih dulu. Ada yang membangun bertahap karena uang datang juga bertahap. Sedikit demi sedikit rumah berdiri.
Lalu rumah selesai.
Keluarga mulai tinggal.
Lampu teras mulai menyala setiap malam. Anak-anak mulai bermain di depan rumah. Kehidupan berjalan sebagaimana mestinya.
Dari luar, semuanya terlihat baik-baik saja.
Sampai satu hari muncul pertanyaan yang sangat mendasar:
Sertifikatnya mana?
Di titik itu, banyak orang baru menyadari bahwa rumah yang dibangun dengan uang sendiri ternyata masih menyimpan persoalan.
Tidak sedikit pembeli yang hanya memegang AJB. Sebagian baru mengetahui bahwa tanah yang dibeli ternyata masih berada dalam satu sertifikat induk milik pengembang atau pemilik awal.
Mereka mengira urusan selesai karena ada dokumen resmi, ada tanda tangan, ada cap.
Padahal AJB bukan sertifikat hak atas tanah.
AJB memang menunjukkan adanya transaksi jual beli. Tetapi AJB bukan akhir dari proses kepemilikan.
Masalah biasanya baru terasa ketika rumah hendak dijual, hendak diagunkan ke bank, atau hendak diwariskan.
Di situlah kepanikan mulai muncul.
Karena rumahnya memang ada.
Penghuninya memang ada.
Tetapi hak hukumnya belum tentu benar-benar ada.
Lalu jawaban yang muncul sering kali sama:
“Masih proses.”
Kalimat itu terdengar sederhana, tetapi terlalu sering dipakai dan terlalu lama dibiarkan.
Satu tahun.
Dua tahun.
Tiga tahun.
Bahkan lebih.
Yang digantung bukan sekadar sertifikat.
Yang ikut digantung adalah kepastian hidup masyarakat.
Dan persoalannya sering tidak berhenti di situ.
Di sejumlah lokasi, kapling sudah habis terjual, rumah sudah mulai padat, tetapi persoalan lain justru bermunculan. Siteplan tidak jelas. Fasilitas sosial dan fasilitas umum tidak pasti. Drainase seadanya. Bahkan saluran pembuangan limbah rumah tangga pun kadang tidak jelas bermuara ke mana.
Rumah tumbuh cepat.
Tetapi kawasan tumbuh tanpa arah.
Yang dibangun hanya bangunannya.
Perencanaannya tertinggal.
Yang lebih mengkhawatirkan, kondisi seperti ini sering baru ramai dibicarakan ketika masalah sudah muncul. Ketika warga mulai protes. Ketika banjir datang. Ketika konflik muncul. Ketika masyarakat mulai mencari kejelasan.
Padahal pertanyaan yang semestinya dijawab sejak awal cukup sederhana.
Kalau status tanah belum jelas, mengapa boleh dipasarkan?
Kalau siteplan belum pasti, mengapa kapling dijual?
Kalau fasilitas umum belum tersedia, mengapa pembangunan berjalan?
Kalau sertifikat bertahun-tahun tak kunjung selesai, siapa yang bertanggung jawab?
Di titik ini pemerintah tidak boleh tutup mata.
Pengawasan tidak boleh berhenti pada urusan administrasi di atas meja. Pemerintah daerah, instansi pertanahan, dan pihak terkait seharusnya hadir sebelum masalah membesar, bukan setelah masyarakat menjadi korban.
Sebab rumah bukan sekadar bangunan yang berdiri di atas tanah.
Di dalamnya ada hasil kerja bertahun-tahun, ada harapan keluarga, dan ada masa depan yang dibangun sedikit demi sedikit.
Jangan sampai rakyat sudah membayar lunas tanahnya, membangun rumahnya dengan uang sendiri, menempatinya bertahun-tahun, tetapi masih dipaksa menunggu jawaban atas pertanyaan yang seharusnya sudah selesai sejak awal:
Rumah ini benar-benar milik saya, atau belum?
Persoalan ini juga tidak bisa terus-menerus disederhanakan sebagai urusan bisnis biasa atau sekadar sengketa perdata antara pembeli dan pengembang. Ada batas yang harus dibedakan dengan tegas.
Jika sejak awal tanah masih berstatus sawah atau lahan yang belum sesuai peruntukan tetapi dipasarkan seolah-olah siap menjadi kawasan hunian, jika siteplan yang dijanjikan berubah tanpa dasar yang jelas, jika fasilitas sosial dan fasilitas umum yang menjadi hak warga dihilangkan atau dialihkan, atau jika satu bidang tanah dijual dengan keterangan yang tidak sesuai kenyataan, maka persoalannya dapat bergeser ke ranah pidana.
Beberapa ketentuan yang dapat berkaitan antara lain dugaan penipuan dan perbuatan curang dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, pelanggaran perlindungan konsumen dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999, pelanggaran penyelenggaraan perumahan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011, hingga pelanggaran tata ruang dan penggunaan lahan.
Yang menjadi pertanyaan kemudian, apakah aparat akan menunggu sampai korban semakin banyak?
Karena jika praktik semacam ini terus dianggap sekadar urusan jual beli biasa, pola yang sama akan berulang. Lahan dipotong menjadi kapling, dijual cepat, rumah dibangun, persoalan muncul, masyarakat kebingungan, lalu semua pihak saling melempar tanggung jawab.
Negara seharusnya hadir sebelum kerugian terjadi, bukan setelah puluhan keluarga terjebak dalam masalah yang sama.
