Pekanbaru 6 Agustus 2026,
OPINI: H.Suharmansyah,SH.,MH, Praktisi Hukum / Ketua DPW IKM Riau
Secara hukum, pemegang Hak Pengelolaan (HPL) tidak dapat menolak perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) secara semena-mena jika pembeli atau pemegang HGB telah bertindak dengan itikad baik dan memenuhi semua kewajiban hukumnya.
Meskipun HGB di atas HPL membutuhkan rekomendasi dari pemegang HPL, prinsip hukum agraria dan perlindungan konsumen melindungi hak pembeli beritikad baik. Berikut adalah dasar hukum dan argumentasi yuridis lengkapnya:
1. Perlindungan Hukum Pembeli Beritikad Baik
Prinsip utama yang melindungi pembeli adalah doktrin Pembeli Beritikad Baik (Good Faith Buyer).
Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 4 Tahun 2016: Menyatakan bahwa pembeli beritikad baik wajib dilindungi oleh hukum. Jika Anda membeli HGB tersebut secara sah (melalui PPAT, membayar pajak, dan mengecek keaslian ke BPN), hak Anda dilindungi penuh oleh negara dari tindakan sepihak pemegang HPL.
Pasal 1338 KUHPerdata (Asas Itikad Baik): Perjanjian pemanfaatan tanah yang menjadi dasar lahirnya HGB harus dilaksanakan dengan itikad baik. Pemegang HPL tidak boleh memutus atau menolak perpanjangan secara sepihak tanpa alasan yang sah dan objektif.
2. Aturan Perpanjangan HGB di Atas Lahan HPL
Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah:
Pasal 37 dan Pasal 40: Menegaskan bahwa HGB di atas HPL dapat diperpanjang dan diperbarui.
Syarat Penolakan Harus Objektif: Pemegang HPL hanya bisa menolak memberikan rekomendasi perpanjangan jika pemegang HGB melanggar syarat tertulis, seperti:
Tanah tidak digunakan sesuai peruntukan atau rencana tata ruang.
Pemegang HGB menelantarkan lahan tersebut.
Pemegang HGB tidak membayar uang wajib tahunan (kontribusi) yang telah disepakati.
Jika pemegang HGB patuh, masih menggunakan tanah tersebut, dan mengajukan perpanjangan paling lambat 2 tahun sebelum habis, maka tidak ada alasan hukum yang sah bagi pemegang HPL untuk menolak.
3. Asas Kepastian Hukum Negara
Pakar Hukum Agraria (seperti Prof. Boedi Harsono) menyatakan bahwa hak perpanjangan bersifat fakultatif namun harus diberikan jika semua persyaratan terpenuhi. Jika pemerintah (atau BUMN/BUMD selaku pemegang HPL) menolak perpanjangan HGB tanpa alasan valid, tindakan tersebut melanggar Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik (AAUPB), khususnya Asas Kepastian Hukum dan Asas Proporsionalitas.
4. Langkah Hukum Jika Perpanjangan Ditolak Sepihak
Jika pemegang HPL menolak memperpanjang secara sepihak, Anda dapat melakukan upaya berikut:
Gugatan Perdata (PMH): Menggugat pemegang HPL ke Pengadilan Negeri atas dasar Perbuatan Melawan Hukum (PMH) karena melanggar asas itikad baik dan menimbulkan kerugian bagi pembeli.
Gugatan PTUN: Jika pemegang HPL adalah instansi pemerintah (Pemda/Kementerian), surat penolakan perpanjangan tersebut dapat digugat ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN).
Mediasi lewat ATR/BPN: Meminta perlindungan dan mediasi kepada Kementerian ATR/BPN selaku otoritas tertinggi pertanahan nasional.
ADAGIUM HUKUM
Secara ringkas, adagium Hukum menekankan bahwa tujuan akhir hukum adalah melindungi rakyat, bukan melanggengkan kekuasaan.
Salus populi suprema lex esto” adalah adagium Latin yang berarti “Keselamatan rakyat adalah hukum tertinggi”.
Dikemukakan oleh Cicero, prinsip ini menegaskan bahwa keselamatan, kesejahteraan, dan kehendak rakyat harus diutamakan di atas kepentingan lain dalam hukum dan pemerintahan.
Poin Kunci:
Asal: Dicetuskan oleh filsuf Romawi Marcus Tullius Cicero dalam karyanya De Legibus.
Makna: Segala kebijakan, peraturan, dan tindakan negara wajib mengutamakan kemaslahatan masyarakat.
